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2009年4月深圳市二手房成交價格分析報告
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-25
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摘要：2009年4月，深圳全市二手房市場表現(xiàn)穩(wěn)定，成交量增長雖有放緩，但仍高于3月份，并再度創(chuàng)下新高。據(jù)深圳國土房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計出：4月份全市二手房共成交了13480套，環(huán)比增幅為22%。從成交量上來看，已然回到了07年市場成交高峰時期的峰值水平。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個而在成交價格上，據(jù)我司4月二手房成交數(shù)據(jù)測算，4月全市的二手房成交均價沒有出現(xiàn)大幅增長，而是保持一定的穩(wěn)定，環(huán)比上僅有1.9個百分點的上漲，為10498元/平方米。全市六大行政區(qū)二手成交均價均則相應(yīng)呈現(xiàn)出有漲有跌。
上漲的區(qū)域：福田區(qū)3.7%、鹽田區(qū)5.2%、龍崗區(qū)3.4%
下跌的區(qū)域：羅湖區(qū)-3.5%、南山區(qū)-2.3%、寶安區(qū)-0.04%
一、08年1月-09年4月全市二手房成交均價走勢
數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)
4月份，全市二手房成交均價繼續(xù)上漲，不過上漲幅度甚微。4月份全市二手房均價為10498元/平方米，環(huán)比上漲了1.9個百分點，漲幅則比3月收窄了6.3個百分點；而均價同比08年4月依然是下降了2.6%。
從趨勢圖可以看出，09年2月份以來，各月均價環(huán)比都取得了一定的增長，09年4月均價與1月相比，累計上漲百分比達到了15.2%，絕對增長值約為1400元/平米。不過，相比市場成交量的倍增而言，價格并未跟進而出現(xiàn)暴漲，主要還是當前以自住需求為主的市場尚不能支撐二手房價的大幅上漲；但隨著市場進一步的回暖，帶來的業(yè)主返價現(xiàn)象也愈發(fā)的普遍，后市二手房價具有上漲的動力；不過，若后市價格上漲超出自住消費者的購房預期，可能就會導致準入市消費者又選擇持幣觀望，因此，后市二手房價上漲的空間應(yīng)有限。
二、4月全市二手房成交均價月度狀況
從橫向和縱向來看
橫向比較：全市3月份各區(qū)域的成交均價分析
縱向比較：3月份各區(qū)域成交均價的環(huán)比分析
數(shù)據(jù)來源：中聯(lián)地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)
各區(qū)域二手房均價中，以福田區(qū)最高，為13136元/平方米；鹽田區(qū)仍然位列末位，成交均價為7716元/平方米；寶安、龍崗區(qū)均價相差不大，分別是8218元/平方米、8283元/平方米；而羅湖區(qū)二手房均價4月重回萬元以下區(qū)域，為9778元/平方米。價位上來比較，仍是關(guān)內(nèi)均價明顯要高過關(guān)外（鹽田區(qū)除外）。
從二手房均價環(huán)比上來看，4月份，各區(qū)域均價環(huán)比沒有繼續(xù)3月份齊升的態(tài)勢，而是呈現(xiàn)有升有降。其中龍崗、福田、鹽田均價環(huán)比均為上升，升幅分別為3.4%、3.7%、5.2%；而羅湖、南山、寶安三區(qū)均價環(huán)比則呈下降，各自降幅是3.5%、2.3%、0.04%。從各區(qū)域二手房均價變動的幅度來看，相比3月波動不大，價格的市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。
總結(jié)：全市二手房市場成交量在經(jīng)歷了3月份的高亢后，4月份并未出現(xiàn)回調(diào)，而是繼續(xù)有所增長，延續(xù)著回暖的火熱行情。且政策面再傳利好消息，購房“限外令”已正式解禁，這無疑將釋放境外人士特別是港人的購房需求，從而有助于市場的進一步回暖。而出于對市場近期連續(xù)放量的考慮，前期積累的需求應(yīng)得到了較多的釋放，后市成交量會有所回調(diào)。
4月份來看，二手房成交價格并未出現(xiàn)大漲，也就是高成交量并未成為價格上漲的基礎(chǔ)。而從需求來說，當前市場主要是以自住性首次和改善購房需求為主，因此，也不太可能支撐價格出現(xiàn)大幅增長。當然，從市場反饋的情況來看，由于市場回暖導致預期的轉(zhuǎn)好，當前市場上業(yè)主返價的情況越來越多，因而，后市二手房價格仍存有一定的上漲空間。
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